해운대장원고시학원

부동산한개론

부동산한 총론

부동산학의 지도이념, 부동산의 용어정의, 부동산의 자연적 특성에서 비롯되는 파생적 특징, 부동산의 존재가치들이 주로 출제됩니다.

특히 부동산의 속성과 현실의 법·제도를 연계시키는 문제에도 대비하고 부동산활동과 부동산특성을 연결시키는 문제를 파악해둡니다.

부동산학각론

그동안 개발·관리 등에서 많이 출제되었는데 최근 부동산경영 측면에서의 마케팅전략, 특히 원리금상환방식, 부동산저당증권(MBS 등)의 유동화제도, 부동산투자신탁회사(REITs),프로젝트 파이낸싱, 부동산펀드 등 부동산간접투자, 부동산권원보험 등이 출제될 가능성이 높아지고 있습니다.

부동산컨설팅(상담), 부동산담보신탁금융 등 현실적 필요성이 커지고 있는 내용을 숙지하고 있어야 합니다. 특히 부동산금융편에서는 해마다 여러문제가 출제되고 있습니다.

부동산정책론

최근 출제빈도가 높아지고 있는 부분으로, 특히 토지공개념에 따른 법·제도적 변화의 목적과 그 의의에 대해 학습해야 합니다.

부동산조세제도 변화의 목적 및 파급효과, 부동산시장 개방에 따른 새로운 부동산 서비스산업과 그 제도적 개선방향을 정리해 두어야 합니다.

아직 우리나라에 도입되지 않았지만 발전지향적인 외국의 제도(TDR, 임대료보조금 지급 등)에 대해서는 개념을 묻는 수준에서 출제될 수 있습니다.

감정평가론

다른 분석 및 개념정립에 미치는 영향이 가장 높은 단원으로서 특히 가격형성 요인에 대한 지역분석과 개별분석, 평가원칙으로서의 외부성원칙과 기회비용원칙, 감정평가방식의 장·단점 및 보다 발전된 계량분석적 평가방식 등을 체계적으로 학습해 두어야 합니다.

공시지가제도의 변화 및 감정평가관련법규의 개정 등에 대해서도 정리를 해 두어야 하겠습니다.

밈법 및 민사특별법

조문을 중심으로 기본적인 이론을 철저히 이해하여야 합니다.

공인중개사 시험은 소수학자의 견해나 복잡한 이론에 근거한 문제가 출제되는 것이 아니므로 법조문의 정확한 의미를 중심으로 통설적이고 기본적인 이론을 이해하는 것이 무엇보다도 중요합니다.

법조문의 이해는 법학공부의 뼈대에 해당하는 것으로써 사실 법학이란 법조문을 올바로 해석하는, 조문해석학에 다름이 아니기 때문입니다.

민법과목의 공부를 처음 시작하실때는 법조문을 중심으로 하여, 그것과 기본 이론 그리고 판례를 상호 유기적으로 공부하셔야 합니다.

쉽고 간단한 Case식 문제에 많이 접근하여야 합니다.

단순히 이론만으로 민법을 공부하는 것은 수험생을 금방 지루하게 합니다. 허나 Case식 서술로 문제에 접근하다보면 민법에 대한 흥미를 갖게 됨은 물론 민법을 실제적으로 이해하는데 많은 도움이 될 것입니다.

또한 이러한 학습방법은 법적 사고력을 함양하는 지름길이 되어 책에 없는 문제도 풀 수 있는 응용력 을 길러줍니다. 이러한 Case식 문제는 최근의 뚜렷한 출제경향이기도 하므로 되도록 많은 Case를 접하는 수험방식을 권해드립니다.

정선된 판례를 많이 보아야 합니다.

공인중개사 자격시험이 회수를 거듭할수록 판례의 출제비중이 커지고 있습니다.

제15회 공인중개사 시험에서도 판례비중이 90%를 넘었으며, 따라서 출제가능성이 높은 판례를 엄선하여 정리할 필요가 있습니다.

처음 공부할 때에는 총칙부분의 어려운 개념이나 용어에 얽매이지 말아야 합니다.

공인중개사 민법은 민법총칙을 비롯하여 물권법, 계약법, 민사특별법으로 구성되어 있습니다. 그런데 총칙은 그 뒤의 각칙부분과 상호 유기적으로 연결되어 있는 원리적인 부분으로서 추상적이다라고 말할 수 있습니다.

이는 각칙부분에 대한 이해 내지 지식을 전제로 하는 것이기 때문에 민법 중에서도 가장 어려운 부분으로 알려져 있으며 따라서 총칙부분을 공부할 때에는 각칙부분에서 다루게 되는 개념이나 용어에 얽매이지 않는 것이 좋습니다.

전체적인 흐름을 이해하는 데 지장이 없다면 과감하게 뒤로 미루는 것도 현명한 수험방법이 될 수 있으며 조문을 중심으로 기본적인 이론을 철저히 이해하여야 고득점으로 연결될 수 있습니다.

중개사법령 및 중개실무

중개사법령

중개업무 부분과 중개업자의 의무부분이 매우 중요하며 높은 출제비중을 차지하고 있습니다. 중개업무 부분에서는 사용인, 중개업자의 종별에 따른 업무범위, 중개사무소, 전속중개계약에 관련된 문제가 거의 빠짐없이 출제되고 있으며, 중개업자의 의무 부분에서는 중개업자 등의 금지행위, 거래계약서 작성관련 의무, 중개대상물 확인.설명의무, 손해배상책임 및 업무보증설정의무에서 비중있게 출제되고 있습니다.

이외 중개사무소의 개설등록, 중개보수 부분에서 꾸준히 문제가 출제되고 있으며, 행정처분과 벌칙은 부동산중개사법 위반에 대한 제재에 관한 내용으로서 독립한 문제뿐만 아니라 중개업무나 중개업자의 의무와 관련된 문제에서 지문을 구성하는 형태로 많이 나타나고 있습니다.

중개사법령은 출제범위에 비하여 상대적으로 문제가 많이 출제되므로 세부적이고 구체적인 내용까지 정확하게 학습해야 합니다. 최근에 들어서는 문제의 지문이 길어지고 법령 전체를 관통하는 종합적인 이해를 묻는 문제가 다수 출제되므로, 단편적인 암기보다는 이해위주의 장기적인 수험 전략이 필요하다 할 것입니다.

결론적으로 중개사법령에 규정된 내용은 실생활과 연관하여 공부한다면 그리 어렵지않게 이해할 수 있으므로 완벽하게 이해하고 암기함과 동시에 조문내용 또한 응용하여 풀 수 있도록 하여야 합니다.

중개실무

일반적 중개실무와 개별적 중개실무로 구별하여 보면, 일반적 중개실무에서는 중개 의뢰 및 접수처리, 중개대상물의 조사/확인, 확인/설명서의 작성, 계약서 작성시 주의사항에 주로 문제가 출제되고 있습니다.

개별적 중개실무에서는 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가제, 농 지법관련 실무, 새로 도입된 주택법상 주택거래신고제, 외국인토지법, 계약서의 검인제도, 부동산 실권리자명의등기에관한법률, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 경매. 공매제도가 고르게 출제 되고 있으며, 그중에서도 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 및 경매. 공매제도가 출제비중이 높습니다.

해마다 출제비중이 높아지고 있는 중개실무에서 실수없이 만점을 받기위해서는 중개사법령의 완벽한 이해는 필수적입니다. 중개실무는 자격시험의 중개실무와 관련된 내용들을 별도로 정리해 사례중심으로 공부해야만 하고 또한 다른 과목과 연계가 되므로 다른 과목의 공부도 게을리하지 말아야 합니다.

타과목의 공부를 기본적으로 하였다면 중개실무는 좀더 수월하게 수험준비를 할 수 있으며, 중개사법령 이외에 중개대상 물건의 확인조사, 업무처리부 등 각종 장부작성 요령, 중개물건의 확인설명 요령, 계약서작성 요령 등이 주된 내용이 되고, 부동산중개의 의의와 중개업경영 기법 등 중개이론을 참고로 이해해 두는 것이 효과적입니다. 또한 최근에는 투자와 관련된 계산문제가 출제되고 있으므로 기출문제 등을 풀어보고 확실하게 이해하는 능력이 필요합니다.

부동산공시법

「부동산등기법」은 많은 학습량에 비해 출제문항수가 적은편입니다. 따라서 주로 기본적이면서도 중요한 부분이 반복적으로 출제되고 있습니다. 그러나 최근에는 보다 높은 난이도의 문제들이 간간이 출제되고 있는데 갈수록 그러한 경향은 높아질 것으로 보여집니다.

「부동산등기법」「민법」의 부속절차이므로 「민법」과 「부동산등기법」을 유기적으로 이해하여야 합니다. 물권변동의 효력이 발생하는 형태를 우리 「민법」과 「부동산등기법」이 취하고 있으므로 민법총칙의 법률행위와 물권법에 대한 내용들을 「부동산등기법」과 상호 연관지어서 학습한다면 「민법」과 「부동산등기법」에서 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

「부동산등기법」은 등기절차를 규정해 놓은 법이므로 절차의 흐름을 이해하여야 합니다. 대부분의 교재에서는 등기절차를 총론과 각론으로 구별하여 서술하고 있으나, 이는 별개의 내용이 아니라 서로 밀접하게 연관되어 있으므로 등기절차 총론의 내용과 각론의 내용을 종합적으로 이해하고 특히 등기와 관련된 판례와 중요 예규는 완벽하게 숙지하여야 합니다.

「지적법」은 근래에는 법과 시행령뿐만 아니라 시행규칙·예규·판례 등도 출제되고 있으며, 비교적 전 단원에서 골고루 출제되는 편이므로 주의를 기울여야 합니다. 「지적법」은 「부동산등기법」에 비해 학습량은 적으나 생소한 용어들이 많아 정확한 용어 숙지가 선결되어야 하며, 중요 조문의 내용과 암기사항을 반복하여 익힌다면 시험을 치르는 데 큰 무리가 없으며 또한 대표적인 행정자치부 예규와 판례도 빠짐없이 확인하여 둘 필요가 있습니다.

부동산공시법령은 「부동산등기법」과 「지적법」을 상호 연관지어서 학습하여야 하는데 우리나라는 부동산표시는 대장을 중심으로, 부동산의 권리관계는 등기부를 중심으로 공시하고 있으므로 대장의 소유자 부분은 부동산등기를 기준으로 하여 정리하고, 등기부의 표제부는 대장을 기준으로 정리하게 된다는 식의 이러한 연관성을 생각하면서 「부동산등기법」과 「지적법」을 학습하면 전체적인 이해가 쉽게 될 것입니다.

부동산세법

부동산세법은 보통 국세에서 8문제, 지방세에서 8문제 정도 출제되므로 국세와 지방세를 고루 학습하되 특히, 부동산세법에서 좋은 점수를 얻기 위해서는첫째로 부동산취득과 관련된 취득세, 둘째로 부동산양도와 관련된 양도소득세 등에 대해서는 철저하게 학습하여야만 하겠습니다.

지방세

지방세는 취득세와 등록세, 재산세가 출제의 대부분을 차지하며, 비교적 골고루 출제되고 있는 실정인데, 특히 취득세와 재산세가 강세를 보이고 있습니다.

그러나 출제경향과는 달리 지방세는 전체적인 체계가 같기에 비슷한 내용이 많아 오히려 학습에 어려움을 겪을 수 있습니다.

따라서 취득세와 등록세는 취득관련 조세로서 거의 일치하지만 몇 가지 차이가 발생하는데 그 차이에 주력하면서 비교학습하여야 할 것이고, 재산세 역시 보유관련 조세로서 그 차이에 주력하면서 비교학습하여야 할 것입니다.

특히 지방세의 비교학습을 위해서는 취득세의 철저한 이해가 선결문제입니다.

국세

 국세는 양도소득세의 출제가 대부분을 차지하므로 양도소득세는 어느 한 분야도 빠짐없이 철저하게 학습하여야 할 것입니다.

종합부동산세는 2005년부터 신규 적용되는 세금으로 매년 꾸준한 출제를 보여왔습니다. 종합부동산세는 2005년부터 신규 적용되는 세금으로 매년 꾸준한 출제를 보여왔습니다.

2008년도에 종합부동산세 중 [세대별 합산과세]에 대해서 위헌 결정이 났고 [주거목적의 1주택 장기보유자] 등에 대한 주택분에 세금을 부과하는 규정에 대하서는 한법불합치 (잠정적용) 결정이 있었던 것 만큼 관심을 가져야 하는 부분입니다.

부동산공법

부동산공법의 효율적인 학습을 위한 4단계 방법!!

국토의계획 및 이용에관한법률

토지공법의 기본법이라는 인식으로 전반에 걸쳐서 여러차례 정독을 하여 단원마다 그 개념을 먼저 정리하여야 합니다. 그리고 국토이용계획의 입안결정 절차와 지역의 지정내용과 결정효과에 대한 단원별 학습은 구체적인 사항도 철저하게 숙지하여야 하며, 또한 토지거래계약허가제는 소관청과 효력 발생시기를 특히 정리하여야 하고, 불허 가처분에 대한 이의신청과 매수청구에 관하여 명확한 학습이 필수적입니다. 다만 토지선매제는 개략적인 사항을 정리하는 차원에서 읽어보셔도 됩니다.

도시 및 주거환경정비법

정비구역의 지정, 정비사업의 구체적 구분, 정비사업의 시행자(조합의 설립 및 법적 취급) 및 시행인가. 사업시행절차(관리처분계획, 분양처분 등)등에 관한 학습이 필요합니다.

건축법

법에 대한 일반적인 선입견이 기술적이고 숫자개념 때문에 처음부터 꺼리는 경향이 있으나 시험의 성격상 암기 위주보다는 이해력을 바탕으로 하는 기본적인 소양정도를 출제하므로 먼저 법의 적용범위를 대상물건, 대상행위, 대상지역으로 구분하여 체계적으로 정리하고 건축허가에 관한 사항으로서 허가대상, 허가권자, 허가제한 등과 도로 및 건축선 그리고 건축물의 높이제한에 관한 단원을 확고하게 학습하여야 합니다. 또한 건축신고사항들은 자세히 숙지하되 용도변경, 건축구조 및 설비, 벌칙 등은 개략적인 사항만 정리해도 무난할 것입니다.

주택법

총설부분으로서 주택종합계획과 주택의 종류, 「주택법」의 적용대상, 주택의 건축(주택건설사업주체, 주택건설자금, 택지의 공금 등), 주택의 공금(「주택공급에 관한 규칙」-투기과열지구 및 주택거래신고제),공동주택의 관리 등에 관한 학습이 필요하다.

농지법

농지의 개념을 먼저 개략적으로 정리하고, 전체적인 내용을 3개단원으로 구분하여 학습하는 것이 효율적입니다.

첫째, 농지의 소유편은 소유제한, 소유상한의 원칙과 예외를 구분하여 철저히 학습하고, 농지취득자격증명, 농업경영의 위반조치의 규정을 세분하여 정리하면 됩니다.

둘째, 농지의 이용편은 대리경작제도를 정확하게 학습합니다.

셋째, 농지의 보전편은 농업진흥지역의 지정대상과 지정권자를 숙지하고, 특히 농지 전용의 허가권자, 허가대상, 신고대상은 물론 농지조성비에 관한 사항도 정확하게 학습하여야합니다.